Archives de catégorie : Investissement locatif

Pourquoi l’investissement pierre reste un placement sécurisé ?

Alors que notre environnement économique est de plus en plus incertain, l’investissement dans la pierre reste un placement sécuritaire.

Vous découvrirez pourquoi en lisant cet article :

Un contexte géopolitique très incertain

Avec le confinement, la Covid, la guerre en Ukraine, le contexte géopolitique est de plus en plus incertain. Les cours de la bourse sont instables et l’inflation fait que l’argent placé en banque ne rapporte presque plus.

Dans ce contexte, le placement dans la pierre semble une bonne option. Le manque structurel de logement en France est flagrant.

Reste à savoir dans quel département investir.

investissement pierre rentable

Le Morbihan, un département très attractif

Les prévisions de l’INSEE indiquent que la population morbihannaise devrait atteindre 784 226 habitants en 2030 (contre 709 943 en 2010). Le Morbihan devrait donc accueillir 74 000 habitants de plus sur une période de 20 ans.

L’agglomération de Vannes s’attend à accueillir 40 000 nouveaux habitants d’ici 2035

Avec le Covid, le Morbihan a enregistré une forte hausse de nouveaux arrivants en un temps record.

Et il faut bien loger tous ces nouveaux habitants.

Ils ont des attentes précises en matière de logement. Les biens les plus recherchés sont des maisons neuves ou récentes avec un jardin.

En Morbihan, l’immobilier a connu une forte hausse des prix

Un article du Figaro Immobilier indique qu’« En régions, l’augmentation globale a été de 5 % sur des stations balnéaires plébiscitées, en Bretagne ou en Normandie notamment. Par exemple à Vannes, la hausse des prix a été à deux chiffres.”

L’inflation, une incertitude sur l’avenir

Le phénomène d’inflation reste incertain. Avec la crise sanitaire, le plan de relance, puis la guerre en Ukraine, notre argent a de moins en moins de valeur. Néanmoins, une inflation qui augmente favorise les emprunteurs.

Reste à savoir si l’inflation va être galopante, ou au contraire, se stabiliser.

Hausse des prix des terrains

Alors que de nombreux couples souhaitent habiter en maison avec jardin, les terrains viabilisés disponibles se raréfient.

Et le coût du m2 viabilisé est de plus en plus élevé.

A titre d’exemple en février 2022, des terrains viabilisés dans un quartier recherché de Surzur se sont vendus à 300€ du m2.

Et à Arradon, commune très prisée du Golfe du Morbihan, un terrain de 800m2 situé dans le bourg est en vente à 546 000 € soit 682€ du m2.

prix terrain m2 arradon

Une fois votre terrain acquis, il reste à un construire la maison de vos rêves.

Or là aussi, les coûts se sont envolés…

Hausse des coûts des matériaux (de construction, de viabilisation)

Suite à la crise Covid, aux ruptures dans la production et à la forte demande mondiale, le coût des matériaux a flambé. En moyenne les matériaux ont connus une hausse des prix de 5 à 20%.

C’est beaucoup.

Et, à moins d’une crise économique mondiale, ce n’est malheureusement pas prêt de se calmer. On peut donc pronostiquer que le coût de la construction immobilière va continuer à augmenter.

Mais les logements neufs vont également être plus économes en énergie. Grâce à la nouvelle norme RE2020, ces maisons seront mieux isolées et consommeront moins d’énergie pour la climatisation ou le chauffage.

Donc ces maisons neuves seront plus faciles à louer dans le cas d’un investissement immobilier locatif.

De plus les taux immobiliers restent bas.

Des taux d’emprunt immobiliers encore bas

En février 2022, les taux des crédits immobiliers étaient encore très bas : 1,03% sur 15 ans en moyenne. Même si les banques sont plus regardantes sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers, emprunter pour acheter une maison ou un appartement reste accessible à de nombreux ménages français.

Encore plus facile de négocier l’ assurance emprunteur

Et avec la loi Lemoine, il est possible dès juin 2022 de réaliser de belles économies sur votre assurance emprunteur. Cette loi votée en février 2022 autorise la résiliation de votre assurance de prêt à tout moment (pour faire jouer la concurrence et négocier votre assurance de prêt immobilier). Ainsi, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur sans surcoût. Cela permet parfois de belles économies (jusqu’à 17 000€ d’économies d’après un assureur).

De plus, elle supprime le questionnaire de santé (à condition de ne pas dépasser 200 000 € de crédit par assuré).

Un contexte tendu qui favorise l’investissement pierre

Ainsi, avec un marché immobilier tendu sur le Morbihan, réaliser un investissement dans la pierre reste un placement attractif malgré la hausse des prix.

Que ce soit pour une résidence principale, de l’immobilier locatif, investir pour vos enfants ou pour diversifier vos placements, l’immobilier est un placement sécuritaire.

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Loc’Avantages : louer une maison pour défiscaliser

Plus avantageux que le dispositif « Louer abordable » et plus souple, le dispositif Loc’Avantages permet de louer un bien immobilier et de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Réduire ses impôts loi Loc'Avantages

Comment réduire ses impôts avec la loi Loc’Avantages ?

Tout comme la loi Pinel, Scellier ou De Robien à l’époque, le principe repose sur plusieurs conditions :

  • Louer votre appartement ou maison à un loyer inférieur aux loyers pratiqués localement.
  • Louer votre bien en tant que résidence principale.
  • Louer à des locataires ayant des revenus modestes.
  • Louer pour une durée minimale de 6 ans.
  • Ne pas louer à vos ascendants ou descendants.

En gros, plus votre loyer est bas, plus votre réduction d’impôt est avantageuse.

3 niveaux de loyers pour la défiscalisation

Les loyers sont calculés en fonction du loyer du marché de la commune où se situe le logement à louer. Il faut y ajouter une décote :

-15%

-30%

Ou -45%

Ce plafond de loyer est applicable uniquement si vous passez par une intermédiation locative (IML)

Mode de calcul du plafond de loyer :

Pour calculer le loyer il faut multiplier le plafond de loyer communal par un coefficient dépendant de la surface* : plus le logement est petit, plus le loyer plafond est élevé au m2.

* coefficient = à 0,7 + 19/S, où S est la surface fiscale du logement. Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Niveaux de loyers Loc Avantages
Niveaux de loyers Loc’Avantages

Quel avantage fiscal avec l’intermédiation locative ?

Avantage fiscal intermédiation locative IML

L’avantage fiscal est plus important si vous passez par l’intermédiation locative (IML). C’est le fait de louer votre bien en passant par un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association agréée par l’Etat). Le contrat doit être signé entre un propriétaire et les occupants du logement.

Le taux de réduction d’impôt est augmenté de 5 % par rapport à celui applicable en location directe (pour les niveaux Loc1 et Loc2 ). La réduction d’impôt est encore plus avantageuse lorsque les loyers pratiqués sont au niveau Loc3, elle atteint 65% des revenus locatifs.

Dans le cas où la location du logement est confiée à association agréée par l’État, celle-ci est garante du paiement des loyers et des charges, qui sous-loue le logement à un ménage aux revenus modestes.

L’intermédiation locative offre de nombreux avantages :

  • Garantie loyers impayés et dégradations (Visale),
  • Primes dédiées (jusqu’à 3000€)
  • Avantage fiscal plus important
  • Tranquillité de gestion…

Voici un exemple d’avantage fiscal avec un bien immobilier loué sans intermédiation locative (IML) :

Exemple avantage défiscalisation  loc avantages

Date de début de Loc’Avantages

La plateforme de dépôt des dossiers de l’Anah ouvre le 1er avril 2022, mais tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 est éligible à Loc’Avantages s’il respecte les conditions.

Simuler les économies d’impôts avec Loc’Avantages :

Utiliser le simulateur pour calculer vos économies d’impôts avec le site de l’Anah :
https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/locavantages/

Dossier complet Loc’Avantages :

Le Ministère de la Transition écologique a même publié un dossier pour informer les propriétaires bailleurs sur les avantages de cette loi.
=> Télécharger le dossier du Ministère de la Transition écologique

Loc avantage défiscaliser immobilier

ARTICLE PUBLIE LE 08/03/2022

Comment fonctionne la loi Pinel Breton ?

Le Pinel Breton est une dérogation accordée aux investissements Pinel sur certaines communes de Bretagne.

Ce dispositif très avantageux pour l’investisseur permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en déduisant jusqu’à 6000 € d’impôts par an.

Loi Pinel Breton

Loi Pinel Breton

La loi Pinel implique plusieurs obligations :

  • Louer un bien immobilier (appartement ou maison) dans une zone géographique définie par la loi.
  • Le bien doit respecter un plafond de loyer (pour le Pinel Breton, ils sont définis en fonction des communes)
  • Le propriétaire loueur doit remplir une déclaration auprès des impôts.
  • Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de revenu

Concernant les logements que le contribuable souhaite faire construire, il faut que la demande de permis de construire soit déposée à compter du 1er avril 2020.

Le Pinel Breton serait prolongé jusque fin 2022

Prévue au départ à titre expérimental dans la loi de finances pour 2020, le Pinel Breton serait prolongé du fait de la forte tension immobilière sur la Bretagne.

A ce jour, 58 communes (ou parties de communes) sont éligibles au Pinel Breton. Certaines communes sont situées sur le Morbihan (mais il y en a très peu.

C’est un arrêté du préfet de région qui fixe ces communes ainsi les types de logements concernés et les plafonds de loyers et plafonds de ressources des locataires.

Ainsi, certaines communes en zone B2 sont devenues éligibles au Pinel Breton.

Les territoires concernés sont visibles sur le site Géoportail dont le lien est inscrit dans l’arrêté préfectoral.

Vous pouvez également les retrouver sur le site de la DREAL Bretagne

10 avantages à investir dans une maison jumelée

2Vous souhaitez investir dans la pierre et cherchez le meilleur moyen de tirer bénéfice de votre investissement ?

Avez-vous songé à investir dans une maison mitoyenne ?

Les avantages sont nombreux :

  1. En faisant construire deux maisons sur le même terrain, vous faites des économies d’échelle : vous optimisez les frais de notaires, les coûts de construction et vous pouvez également négocier sur les prix d’équipements de la maison (pour la cuisine ou l’aménagement du jardin).
  2. L’investissement locatif dans une maison jumelée permet d’optimiser votre temps. Or le temps…c’est de l’argent. En effet, faire construire demande du temps : le temps de la réflexion sur le projet, sur les plans, sur la recherche du terrain, sur la législation concernant la location…En faisant construire une maison mitoyenne, vous gagnez du temps : vous avez fait construire deux maisons pour quasiment le même temps à consacrer à une seule.
  3. Investir dans une maison à louer permet, grâce aux loyers perçus de se constituer un patrimoine. Avec une maison jumelée, vous doublez la mise !
  4. Réaliser un investissement locatif dans une maison individuelle s’avère plus judicieux que d’acheter un appartement neuf pour le louer. En effet, les maisons à louer sont rares en Morbihan, tandis que les appartements à louer sont en surnombre (conséquence des investissements Pinel). Vous n’aurez pas de difficulté à trouver un locataire (sous réserve, bien évidemment, que vos loyers respectent les prix du marché).
  5. Investir dans une maison à louer vous permet de la louer à vos ascendants ou descendants (sous certaines conditions). Cela vous laisse la liberté de louer à des personnes que vous connaissez bien : vos parents ou vos enfants, pendant que la deuxième maison est louée à un locataire lambda.
  6. Investir dans deux petites maisons mitoyennes est plus rentable qu’investir dans une grande maison à louer.
    Imaginons, en effet que vous ayez construit de 90m2 chacune à Theix. Vous pourrez espérer les louer pour 720€/mois chacune. Vous multipliez votre revenu par deux (pour les deux maisons) et vous touchez un loyer de 1440€/mois pour vos deux maisons. Contre un loyer de 1200€ maximum pour une maison de 150m2 située dans la même ville.
    Estimation basse (8€/m2) faite d’après la côte de location de Seloger.com
  7. Investir dans une maison jumelée vous offre la possibilité d’habiter la première maison neuve, tandis que vous louez la deuxième maison mitoyenne. Les loyers perçus de la location remboursent une partie de votre emprunt.
    maison jumelée
  8. Faire un investissement locatif dans deux maisons mitoyennes vous permettra de récupérer l’une des maisons en résidence secondaire pour votre retraite. Si vous avez fait construire en Bord de mer (Séné, Vannes, Sarzeau, Le Bono, Quiberon…), vous pourrez profiter de l’attrait du Morbihan pour vos vacances, voir même en faire votre résidence secondaire et y habiter pour y passer votre retraite.
  9. Vous optimisez les contraintes de limite de propriétés en construisant deux maisons sur le même terrain.
  10. Une autre option : louer puis récupérer les deux habitations pour n’en faire qu’une seule et l’habiter. Vous pourrez, dans un premier temps louer les deux maisons mitoyennes. Et, dans un deuxième temps, une fois votre investissement rentabilisé, abattre une cloison pour habiter une grande maison. Dans ce cas, il faudra bien étudier les plans pour être certain de la faisabilité de ce projet.

Maisons Design et Traditions est à vos côtés pour vous conseiller sur les plans de votre maison jumelée, contactez-nous
contact

Pinel : dispositif de défiscalisation prolongé jusqu’en 2021

Dans le cadre de son plan logement, le gouvernement envisage de prolonger, jusqu’au 31/12/2021, le dispositif Pinel.

Par contre, ce dispositif de défiscalisation sera recentré sur les zones A, A bis et B1 et certaines villes de la zone C.

A priori, les communes B2 du Morbihan ne sont plus éligibles.

Certaines communes des autres zones pourront faire l’objet de dérogations par le Préfet de Région.

Défiscalisation avec la loi Pinel