Archives mensuelles : avril 2016

Comment faire une estimation du coût de la construction d’une maison ?

Lorsqu’on se lance dans un projet de construction neuve, il vaut mieux chiffrer toutes les dépenses liées à la construction.

En effet, en plus du coût de la construction de la maison, toutes ces dépenses doivent être chiffrées et prévues dans votre budget pour négocier votre prêt à la banque et éviter les mauvaises surprises.

Voici une check-list des éléments à ne pas oublier dans votre estimation du coût de construction de votre future maison :

  • La construction à proprement parler de votre maison (en tenant compte des parties du chantier que vous vous réservez (la pose de l’isolation par exemple).
  • L’achat du terrain et les frais de notaires liés à cet achat et peut être les frais d’agences immobilière.
  • Les frais du géomètre pour le contrôle de l’implantation de la maison sur le terrain.
  • Les coûts de raccordement aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de téléphone.
  • Le coût de raccordement au tout à l’égout qui peut parfois nécessiter une pompe de relevage si votre terrain est en pente, ou un système de phyto-épuration. Le prix va dépendre de la distance de votre terrain jusqu’à la partie publique à laquelle vous vous raccordez.
  • En plus de ce coût de raccordement, une taxe d’assainissement vous sera demandée, c’est la (PFAC) Participation au Financement pour l’Assainissement Collectif qui est une redevance liée à l’obligation de raccordement à l’assainissement. Cette taxe peut s’élever à 2500€.
  • La taxe d’aménagement due à la commune, à l’EPIC (établissements publics de coopération intercommunale) ou à la Région. Le montant de cette taxe évolue chaque année.
    Le site internet du Ministère du logement propose un simulateur pour estimer le montant de cette taxe : http://www.logement.gouv.fr/calcul-de-la-taxe-d-amenagement-571
  • Certaines communes du Morbihan obligent les constructeurs à relier leur maison à une cuve de récupération des eaux de pluies (c’est le cas de Surzur par exemple) pour limiter les risques d’innondation, renseignez-vous bien quant à la réglementation imposée par la commune. Dans le cas ou vous avez une cuve de récupération des eaux de pluies, il peut être pertinent de doubler le réseau d’eau dans la maison pour récupérer l’eau de pluie pour les WC et la machine à laver.
  • Le coût de l’étalement des terres ainsi que de l’engazonnement du jardin. Il peut être fait par vos soins, mais il est parfois plus simple de faire venir un tractopelle pour aplanir le terrain avant de semer votre gazon.
  • L’empierrement de votre parking pour que vous puissiez y garer vos voitures (voir la pose d’un enrobé ou de pavés selon vos goûts)
  • Viennent également des coûts d’aménagements de la maison avec l’achat et la pose de la cuisine (Vous avez le choix entre Ikéa, un cuisiniste tel que So Coo’c de Vannes avec lequel nous avons un partenariat pour vous faire bénéficier de tarifs préférentiels et qui est un fabricant français et voisin à Vannes, ou un autre nom de la cuisine).
  • Enfin, les frais de dossiers de la banque

Chez Maisons Design et Traditions, nous chiffrons ces dépenses annexes, en plus de celles du coût de la construction, en toute transparence pour vous éviter les mauvaises surprises une fois la maison livrée. Votre budget prévisionnel est donc complet et vous permet de construire en toute sérénité.

Soyez donc attentif lorsque vous faites des devis comparatifs, vérifiez bien ce qui est compris ou pas dans le chiffrage de votre maison.

=> Demander un devis gratuit à Maisons Design et Traditions

Pourquoi c’est le bon moment pour investir en Pinel

Le gouvernement vient de renouveler le dispositif de défiscalisation Pinel jusqu’en décembre 2017.

Avec les taux d’emprunts historiquement bas et une demande pour les logements de location toujours supérieure à l’offre dans certaines villes du Morbihan, c’est vraiment le bon moment de construire une maison neuve pour la louer en loi Pinel.

Maison Pinel à Vannes

Maison Pinel à Vannes

Le principe de l’investissement locatif est simple :

Vous faites construire une maison neuve que vous mettez en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans et vous bénéficiez de réductions d’impôts.

En contrepartie, l’investisseur s’engage à respecter certaines règles :

  • La maison neuve doit être construite sur une ville éligible à la loi Pinel (A priori, les communes du Morbihan (56) ayant reçu un agrément préfectoral seraient les suivantes (attention, vérifiez toujours auprès des administrations que c’est le cas avant de vous lancer dans un investissement Pinel) :
    Arradon, Arzon, Auray, Brech, Carnac, Caudan, Elven, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Lanester, Larmor-Plage, Lorient, Plescop, Ploemeur, Ploeren, Pluneret, Queven, Quiberon, Saint-Avé, Saint-Gildas-de-Rhuys, Sarzeau, Séné, Theix et Vannes.)
  • La maison peut être louée à ses ascendant ou descendants sous conditions.
  • Les loyers doivent respecter des plafonds selon la zone (Zone B2 pour les communes du Morbihan éligibles) et les locataires ne pas dépasser certains plafonds de ressources.
    Concernant ces plafonds de ressources, contrairement aux idées reçues, ils sont assez élevés pour concerner une grande partie de la population française.

Attention, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Le succès de votre investissement Pinel dépendra de plusieurs facteurs :

  • Votre capacité à faire construire votre maison neuve sur une ville du Morbihan où la demande locative est vraiment là,
  • La maîtrise du budget de construction de votre maison neuve. Privilégiez la qualité au bon prix. Attention à ne pas privilégier le coût à tout prix pour que votre maison ne se dégrade pas et garde sa valeur dans le temps. En effet, si vous êtes obligé de la brader au moment de la revente…cela compromet fortement la rentabilité de votre investissement !
  • Le coût de votre emprunt : aujourd’hui, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont très bas ce qui permet de faire baisser le coût auquel vous empruntez. Le journal Le Particulier annonce :  « plus de 50 000 € de baisse sur le coût d’un crédit immobilier en 5 ans »
  • Concevez et équipez la maison de location comme si c’était la vôtre, il faut que vos locataires s’y sentent bien (ainsi, vous les fidélisez) et qu’elle soit attractive à la revente.
  • Ne sur estimez pas le loyer de location au risque de ne pas trouver de locataire.

Pour réaliser un bon investissement locatif, il convient de respecter des règles de bon sens : vérifiez que la demande locative existe dans la ville où vous souhaitez investir et vérifiez que la simulation de rentabilité de votre investissement Pinel est réaliste (ne pas surestimer les loyers de locations au risque de ne pas trouver de locataire pour votre maison)

Le bureau d’études Maisons Design et Traditions peut vous accompagner dans votre projet de construction de maison neuve sur le Morbihan pour la louer en Pinel. Certains de nos clients, après avoir fait construire leur résidence principale avec nous ont également choisi de faire construire une maison pour la louer et défiscaliser.

Vous aussi vous pensez que c’est le bon moment pour investir en loi Pinel ? Contactez-nous.
contact

Pour information, le site internet Locservice propose un outil pour évaluer la tension locative d’une ville donnée (ici, un exemple avec une grande maison pour la ville de Vannes)
http://www.locservice.fr/tensiometre/tensiometre-F4-56260.html

Demande locative Vannes

Demande locative Vannes

 

Article publié en Avril 2016

Attention, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Pour réaliser un bon investissement locatif, il convient de respecter des règles de bon sens : vérifiez que la demande locative existe dans la ville où vous souhaitez investir et vérifiez que la simulation de rentabilité de votre investissement Pinel est réaliste (ne pas surestimer les loyers de locations au risque de ne pas trouver de locataire pour votre maison)

Pinel : dispositif de défiscalisation prolongé jusqu’en 2021
Dans le cadre de son plan logement, le gouvernement envisage de prolonger, jusqu’au 31/12/2021, le dispositif Pinel. Par contre, ce dispositif de défiscalisation sera recentré sur les zones A, A bis et B1 et certaines villes de la zone C.
A priori, les communes B2 du Morbihan ne sont plus éligibles.
Certaines communes des autres zones pourront faire l’objet de dérogations par le Préfet de Région.